Mietrecht vom Rechtsanwalt in Bremen, Bremerhaven und Delmenhorst

Die Kaution für die Wohnung errechnet sich für gewöhnlich aus bis zu drei Kaltmieten. Diese Grenze darf nicht überschritten werden und führt zur Unzulässigkeit. Es darf auch keine Kaution von drei Kaltmieten und zusätzlich eine Bürgschaft durch einen Dritten verlangt werden. Eine solche Übersicherung ist unzulässig.

Sollte ein Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß zurückgeben, so kann dieser Vermieter unter Umständen die notwendigen Kosten mit der Kaution aufrechnen. Dazu zählt für gewöhnlich nicht die normale Abnutzung der Wohnung durch den normalen Mietgebrauch. Hat zum Beispiel der Mieter Schäden in Höhe von 2.000,00 € verursacht und es wurde vorher eine Kaution von 2.000,00 € hinterlegt, so kann der Vermieter schlicht mit der Kaution aufrechnen. Der Mieter erhält dann seine Kaution nicht zurück.

Ein Vermieter kann nach § 573 BGB nur ordentlich kündigen, wenn dieser ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Ein solches liegt insbesondere vor, wenn

1. der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat,
2. Eigenbedarf besteht (Eigenbedarfskündigung),
3. das Mietobjekt nicht mehr wirtschaftlich verwertet werden kann (Verwertungskündigung).

Auch andere Gründe können in Betracht kommen. Diese sind im Einzelfall zu analysieren und zu bewerten.

Kein besonderes Interesse benötigt der Vermieter nach § 573a BGB, wenn er das Mietshaus selbst bewohnt und es nur zwei Parteien gibt. Wohnen Sie gemeinsam mit Ihrem Vermieter in einem Haus und es gibt nur Sie als weitere Partei kann dieser Ihnen ohne Begründung, auf Berufung von § 573a BGB, eine Kündigung mit einer Frist von 6 Monaten aussprechen.

Die Frist für ordentliche Kündigungen durch den Vermieter bestimmt sich im Wesentlichen durch die Mietdauer. Sie beträgt bis zu einer Mietzeit von 5 Jahren 3 Monate, wobei die Kündigung bis zum dritten Werktag des Monats zugestellt werden muss. Von da an gerechnet endet das Mietverhältnis zum Ende des übernächsten Monats. Zum Beispiel wird das Mietverhältnis bis zum dritten Werktag des Aprils gekündigt, so endet das Mietverhältnis zum 30. Juni. Nach 5 Jahren verlängert sich diese Frist um 3 Monate. Nach 8 Jahren Mietzeit kommen noch weitere 3 Monate hinzu. Diese Zeiten dürfen auch nicht verkürzt werden.

Die Kündigung für den Mieter hat immer eine Frist von 3 Monaten, wie im obigen Beispiel.

Das Schreiben einer Kündigung als Vermieter ist mit vielen Hürden versehen. Insbesondere bei der Eigenbedarfskündigung und der Verwertungskündigung sind inhaltliche Aspekte zu beachten. Auch die Frist muss korrekt angeben werden. Um dort Fehler zu vermeiden sollte diese genau berechnet werden und im Anschluss angefügt werden, dass das Mietverhältnis hilfsweise zum nächstmöglichen Zeitpunkt gekündigt wird.

Die Eigenbedarfskündigung
Die Eigenbedarfskündigung zielt darauf an zurzeit vermieteten Wohnraum zukünftig selbst als Wohnraum zu nutzen oder engen Familienangehörigen zur Verfügung zu stellen. Dabei muss dieser Wohnraum auch aktiv benötigt werden. Sie ist Ausdruck von Art. 14 GG. Der Eigenbedarfsgrund muss zum Zeitpunkt der Kündigung konkret vorliegen und darf bis zum Zeitpunkt des Auszuges der Mieter nicht entfallen. Sollte der Eigenbedarfsgrund während der Kündigungsfrist entfallen, so muss der Mieter darüber unverzüglich informiert werden.

Umfasster Personenkreis
Der Vermieter darf nur Familien- oder Haushaltsangehörigen die Wohnung zur Verfügung stellen. Dabei gilt desto weiter der Verwandtschaftsgrad ist umso nähermuss das persön liche oder soziale Verhältnis zwischen dem Vermieter und der Person sein, welche die Wohnung zukünftig bewohnen soll. Haushaltsangehörige sind dabei alle Personen, welche zuvor auf Dauer im selben Haushalt wie der Vermieter gelebt haben.

Den Wohnraum benötigen
Der Wohnraum wird benötigt, wenn zum einen die momentane Wohnsituation der Person, welche einziehen soll, ungünstig ist und durch den Einzug in das Objekt verbessert werden kann und zum anderen der Vermieter der Personen keinen anderen gleichwertigen Wohnraum zur Verfügung stellen kann. Dazu müssen im Kündigungsschreiben entsprechende Ausführungen gemacht werden, um die Situation für den zu kündigenden Mieter nachvollziehbar zu machen.

Die Erstellung einer Kündigung ist eine juristisch anspruchsvolle Aufgabe. Kündigung sind ein juristisches Minenfeld, welches stehst sorgfältig durchschritten werden muss. Der Streitwert berechnet sich nach einer Jahreskaltmiete. Zahlt der Mieter eine Kaltmiete von 450 € pro Monat entspricht dies einem Streitwert von 5.400,00 €. Dies löst für gewöhnlich Rechtsanwaltskosten in Höhe von 627,13 € bis 859,18 € aus, je nach Komplexität und Art der Kündigung.

In Betracht kommt dann eine Räumungsklage oder wenn man eine schnellere Lösung versuchen möchte ein Aufhebungsvertrag. Vor einer Räumungsklage sollte der Vermieter sicher gehen, dass seine Kündigung tatsächlich ordnungsgemäß ergangen ist und auch alle formellen und inhaltlichen Voraussetzungen erfüllt waren und sind. Wenn ja, sollte eine Räumungsklage eingereicht werden.

Die Gebühren für eine Räumungsklage richtet sich nach dem Streitwert. Der Streitwert ist eine Jahreskaltmiete des Objektes, welches geräumt werden soll. Zahlt der Mieter eine Kaltmiete von 400 € pro Monat entspricht dies einem Streitwert von 4.800,00 €. Das verursacht Kosten für das erstinstanzliche Verfahren von 1.017,45 € für den eigenen Rechtsanwalt und 483,00 € Gerichtskosten. Regelmäßig geht aber eine außergerichtliche Tätigkeit voran. Bei Erfolg des Verfahrens hat der Mieter alle Kosten zu tragen.

Es gibt verschiedene Fälle bei denen der Mieter die Miete nicht oder nicht richtig zahlt. Diese sind juristisch auch unterschiedlich zu behandeln. Zunächst ist zu schauen ob der Mieter die Miete gar nicht, teilweise und oder verspätet zahlt.

Sollte der Mieter die Miete gar nicht zahlen, so ist zu beachten, dass dies für den ersten Monat noch keine Kündigung rechtfertigen kann. Nach § 543 BGB ist für eine Kündigung die Voraussetzung, dass der Mieter für zwei aufeinander folgende Monate die Miete nicht zahlt bzw. mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist. Sollte der Mieter zwei Monate in Folge die Miete gar nicht zahlen, so kann dieser fristlos gekündigt werden. Zu achten, dass die Mieter für diese Zeit keine Mietminderung zusteht. Sollte darüber Streit bestehen, so sollte dies auf jeden Fall von einem Anwalt geprüft werden.

Es kommt auch immer wieder vor, dass ein Mieter zwar Miete zahlt aber nicht die volle Höhe. In diesen Fällen kann gekündigt werden, wenn der Mieter in zwei aufeinanderfolgenden Monaten die Miete so stark reduziert, dass ein Rückstand von mehr einer Monatsmiete besteht. Zum Beispiel beträgt die Gesamtmiete 700 € pro Monat und der Mieter zahlt im Mai 200 € und im Juni 400 €, so besteht für die beiden Monate ein Rückstand von 800 €. Dieser Gesamtrückstand liegt daher über eine Monatsmiete und eine fristlose Kündigung kann ausgesprochen werden.

Zahlt der Mieter immer nur einen geringen Betrag zu wenig, gekündigt werden, wenn der Gesamtrückstand zwei Monatsmieten erreicht. Beispiel beträgt die Miete wieder 700 € und der Mieter zahlt jeden Monat 35 € zu wenig. Hier kann erst fristlos gekündigt werden, wenn Ein Rückstand von insgesamt 1400 € besteht. Dies ist in unserem Beispiel erst nach 20 Monaten der Fall, weil erst dann sich der Gesamtrückstand auf zwei Monatsmieten in Höhe von 1400 € nach § 543 BGB beläuft.

Die Miete muss immer zum dritten Werktag eines Monats gezahlt werden. Dies bedeutet, dass die Miete innerhalb der ersten drei Werktage vom Konto des Mieters als Überweisung oder Dauerauftrag abgebucht worden sein muss. In diesen drei ersten Tagen muss die Miete aber noch nicht auf dem Konto des Vermieters eingegangen sein. Ein anderer Zeitpunkt kann aber vertraglich vereinbart werden. Sollte nun das Geld immer deutlich später auf dem Konto des Vermieters eingehen, so kann der Vermieter den Mieter ab mahnen. In der Abmahnung muss ausdrücklich beschildert sein zu welchem Zeitpunkt in die Miete gezahlt worden ist und der Mieter ausdrücklich dazu aufgefordert werden in Zukunft die Miete pünktlich, wie eben beschrieben, zu zahlen. Sofern er weiterhin seine Miete unpünktlich zahlt, kann diese fristlos bzw. ordentlich gekündigt werden.

Der Mieter kann immer dann abgemahnt werden, wenn er eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt. Es darunter fällt zum Beispiel das unpünktliche zahlen der Miete, die Verwahrlosung der Wohnung, die stetige Verschiebung von Handwerkerterminen oder wenn der Mieter dem Vermieter den Zugang zur Wohnung dauerhaft verweigert.

Bei einer Abmahnung ist es stets erforderlich in dieser präzise zu arbeiten. Es muss genau benannt werden, welches Verhalten abgemahnt werden soll, wann dies aufgefallen bzw. vorgefallen ist und eine angemessene Frist zur Behebung gesetzt werden. Zusätzlich sollte der Mieter ausdrücklich aufgefordert werden dieses spezifische Verhalten zu unterlassen oder das gewünschte Verhalten aufzuzeigen. Dabei sollte auch schon eine Kündigung angedroht werden, sofern der Mieter sein Verhalten nicht ändert.